Des hôtels de La Réunion aux établissements de Mayotte, de l’île Maurice et de Paris, j’ai eu l’occasion d’expertiser la valeur vénale et la valeur locative de nombreux hôtels. Chaque mission a ses particularités : le marché local, le positionnement de l’établissement, la saisonnalité, la qualité de l’exploitation. Pourtant, une conviction s’est imposée au fil de ces dossiers : Un hôtel ne s’expertise pas comme un immeuble ordinaire.
Derrière les murs, il y a une activité. La valeur d’un hôtel dépend autant de ce qui s’y passe que de ce qu’il est : sa capacité à générer du chiffre d’affaires, sa gestion, son attractivité touristique. L’ignorer, c’est risquer une évaluation très éloignée de la réalité économique du bien.
C’est ce thème que j’ai récemment présenté à Dublin devant le Collège des Experts du SNPI. Dans cet article, je vous propose de partager les enseignements de mon expérience de terrain et de vous expliquer pourquoi l’expertise hôtelière exige une approche spécifique.
Christophe Glé, Expert REV by TEGoVA, inscrit près la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion
« L’évaluation ne se limite pas à la détermination de la valeur. La mission de l’expert évaluateur repose sur une analyse approfondie des caractéristiques juridiques, économiques, techniques et commerciales de l’actif hôtelier »
L’hôtel est un bien monovalent
L’article R.145-10 du Code de commerce qualifie de monovalents les « locaux construits en vue d’une seule utilisation ». La jurisprudence a étendu cette notion aux locaux que leurs aménagements destinent à un usage unique comme les campings, EHPAD, Cliniques … Pour les affecter à un autre usage, il faudrait des travaux lourds sur le gros œuvre, les volumes ou la distribution.
L’hôtel en est l’exemple type : chambres avec sanitaires privatifs, réseaux démultipliés, hall d’accueil, salle de petit-déjeuner, cuisines, normes propres aux établissements recevant du public. Le transformer en bureaux ou en logements demanderait un investissement considérable.
Deux conséquences en découlent :
- Le loyer de renouvellement échappe au plafonnement et se fixe à la valeur locative ;
- Ce loyer se détermine selon « les usages observés dans la branche d’activité considérée ».
La valeur de l’immeuble est donc liée à sa capacité à produire un chiffre d’affaires hôtelier. Le prix au mètre carré, pertinent pour un local polyvalent, ne sert plus que de recoupement. Le prix à la chambre est un indicateur plus parlant.
Le principe de la méthode hôtelière
Les tribunaux ne retiennent qu’une seule méthode : la méthode hôtelière, actualisée en 2016. Elle a été validée par la jurisprudence (CA Versailles, 12 septembre 2019 ; TJ Paris, 23 janvier 2020). La méthode anglo-saxonne, fondée sur le RevPAR et le GOP, a été écartée par les juridictions françaises.
Le loyer correspond à la part du chiffre d’affaires théorique que l’exploitant peut consacrer à l’immobilier. On ne raisonne pas sur le chiffre d’affaires réel, qui dépend du talent de l’hôtelier. On raisonne sur celui qu’un exploitant normalement diligent réaliserait dans ces murs.
Les étapes du calcul
1. La recette théorique d’hébergement
Prix praticable HT × nombre de chambres × jours d’ouverture × taux d’occupation normé. Le prix praticable dépend de la catégorie, de l’emplacement, de la typologie des chambres et de la concurrence.
2. L’abattement OTA
On déduit de la recette les commissions des plateformes de réservation (Booking, Expedia…), qui vont de 10 % à 30 %.
3. Le taux d’effort
Il mesure la part de la richesse produite qui revient au propriétaire des murs. Plus l’exploitant apporte de services, plus ce taux est faible :
- 5 étoiles : 12 à 15 % ;
- 3 et 4 étoiles : 15 à 18 % ;
- 1 et 2 étoiles : 18 à 21 % ;
- Hôtels économiques en situation secondaire : 21 à 25 % ;
- Résidences de tourisme : 25 à 35 %.
Les composantes qui déterminent le taux d’effort
C’est là que se joue l’expertise : Les fourchettes laissent volontairement une marge d’appréciation, de trois points pour la plupart des catégories et jusqu’à dix points pour les résidences de tourisme. Une proposition de l’IFEI (Institut Français de l’Expertise Immobilière), élaborée en 2021, ce groupe de travail envisageait d’ailleurs des fourchettes de 300 points de base, distinguant Paris, l’Île-de-France et les régions, ainsi que les petits hôtels de moins de 40 chambres. Cette réflexion montre qu’une grille unique peine à rendre compte de la diversité des établissements.
Pour placer le curseur dans la fourchette, l’expert examine plusieurs familles de critères :
- La catégorie et le niveau de service réel. Le classement Atout France donne un premier repère, mais l’expert vérifie ce qui est vraiment offert. Un 4 étoiles aux prestations minimales ne se traite pas comme un 4 étoiles avec restaurant, spa et salles de séminaire.
- L’emplacement et le micro-marché. Hyper-centre, zone d’affaires, front de mer, zone d’activité en périphérie : l’emplacement est la part de la performance qui revient à l’immeuble. Un emplacement de premier ordre justifie un taux plus élevé.
- La capacité. Le nombre de chambres conditionne les économies d’échelle et la rentabilité. Un petit établissement supporte mal des frais fixes que se partage un grand hôtel.
- La qualité du bâti et son état technique. Façades, réseaux, ascenseurs, sécurité incendie, accessibilité, performance énergétique : un bâtiment vieillissant ou appelé à des mises aux normes réduit la part que l’exploitant peut consacrer au loyer.
- La configuration et les équipements. Surface et typologie des chambres, nombre de suites, espaces communs, rapport entre surfaces utiles et surfaces de circulation, possibilité de faire évoluer l’établissement : un plan efficace améliore la rentabilité de chaque mètre carré.
- La concurrence et le positionnement. L’expert compare l’établissement à son marché concurrentiel direct : prix pratiqués, taux d’occupation, offre nouvelle ou en projet.
- La clientèle et la saisonnalité. Clientèle d’affaires régulière ou de loisirs saisonnière, dépendance aux tour-opérateurs ou aux plateformes de réservation, poids de la desserte aérienne en contexte insulaire : la stabilité des recettes compte autant que leur niveau.
- L’équilibre économique de l’exploitation. Le loyer obtenu doit rester supportable. L’expert le confronte au résultat d’exploitation normatif : la proposition de 2021 attribuait 50 à 60 % de l’excédent brut d’exploitation normatif aux murs et 40 à 50 % au fonds. Un loyer qui laisse l’hôtelier sans marge n’est pas une valeur locative, c’est une anomalie.
- Le contexte du bail. Charges et impôts transférés au preneur, gros travaux mis à sa charge, travaux d’amélioration réalisés par l’exploitant au titre de l’article L.311-1 du Code du tourisme, clauses exorbitantes : tout cela pèse sur la part que l’exploitant peut réellement consacrer au loyer.
Ce qu’un point de taux d’effort représente
Reprenons l’exemple de l’hôtel 4 étoiles parisien, dont la recette d’hébergement corrigée s’élève à 1 190 220 € HT. Un point de taux d’effort représente environ 11 900 € de loyer annuel. Capitalisé à 3 %, cela fait près de 400 000 € de valeur vénale droits inclus. Entre le bas (15 %) et le haut (18 %) de la fourchette, l’écart atteint près de 36 000 € de loyer et près de 1,2 million d’euros de valeur.
Le choix du taux d’effort n’est donc pas un détail technique : il peut décider de l’issue d’une négociation, d’un renouvellement de bail ou d’une transaction.
4. Les recettes annexes
Les établissements hôteliers réalisent des recettes complémentaires à l’hébergement (petits déjeuners, spa, location de salle de séminaires …) les petits déjeuners relèvent souvent d’un service rendu à la clientèle.
Leur part dans le CA est généralement inférieure à 6 %. Au-delà, il s’agit d’un réel poste de profit. Un taux d’effort spécifique est appliqué à chacune des recettes complémentaires : Recette annexe x taux d’effort = Valeur locative complémentaire. Chaque recette annexe reçoit son propre taux, selon la part de travail de l’exploitant. Il va de 10 à 15 % pour la restauration à 40 à 50 % pour le parking.
5. Les correctifs
Des abattements peuvent s’appliquer pour des clauses exorbitantes, des travaux de mise aux normes, une obsolescence énergétique ou des charges transférées au preneur.
De la valeur locative à la valeur vénale des murs
On obtient la valeur vénale des murs en capitalisant la valeur locative. Le taux de rendement retenu dépend de l’emplacement, de la qualité de l’actif et du marché :
Valeur vénale = Valeur locative / Taux de capitalisation
Expertise hôtelière : Quand l’expérience de terrain devient déterminante
Aucune formule ne fixe le taux d’effort à la décimale près. Il résulte d’une appréciation argumentée, et c’est là que l’expérience fait la différence.
D’abord, la visite. Les chambres, mais aussi les parties communes, les locaux techniques, les cuisines, le stationnement, les accès : bien des éléments qui pèsent sur la valeur ne se voient que sur place. Un expert qui a visité de nombreux hôtels repère vite une installation en fin de vie, une distribution peu rationnelle ou un potentiel inexploité.
Ensuite, la comparaison. Expertiser régulièrement des hôtels, c’est disposer de références : établissements comparables, décisions de justice, loyers négociés, ratios observés. C’est ce corpus qui permet de dire qu’un hôtel se situe en haut, au milieu ou en bas de sa fourchette, et de le justifier.
Puis, la cohérence. L’expert vérifie que le résultat tient debout : rapport entre loyer et chiffre d’affaires réel, entre loyer et excédent brut d’exploitation, valeur par chambre comparée aux transactions du secteur. Il veille aussi à ne pas compter deux fois le même défaut, une fois dans un taux d’effort bas et une seconde fois dans un abattement. C’est une erreur fréquente que relèvent les juridictions.
Enfin, la connaissance du terrain. Un hôtel à Saint-Denis de La Réunion, à Mamoudzou, à Paris ne répond pas aux mêmes ressorts : saisonnalité, dépendance au transport aérien, coûts d’entretien en climat tropical, profondeur du marché locatif. Appliquer mécaniquement une grille pensée pour la métropole revient à passer à côté de la réalité économique de l’établissement.
C’est cette pratique répétée, faite de visites, de dossiers et de confrontations avec la jurisprudence, qui permet à l’expert de placer le curseur au bon endroit et de défendre son choix devant les parties comme devant le juge.
Notre cabinet Cgiraf Expertises intervient sur l’océan indien et en France métropolitaine pour déterminer la valeur des murs d’hôtel, les valeurs locatives, les évictions commerciales, les donation, successions, cessions de parts sociaux dans le domaine de l’hôtellerie. Vous avez un projet : Parlons en ensemble, prenez rendez-vous.
