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Eviction commerciale, bailleur ou preneur, protégez vos droits grâce à une expertise impartiale et conforme.
L’éviction commerciale survient lorsque le propriétaire d’un local refuse de renouveler le bail commercial à son locataire, entraînant pour ce dernier une perte potentielle de clientèle, de chiffre d’affaires, voire de son fonds de commerce.
Dans ce contexte, l’expert en estimation immobilière intervient comme tiers impartial pour déterminer le montant juste de l’indemnité d’éviction à verser au locataire.
Nos experts en estimation immobilière interviennent à La Réunion dans le cadre des évictions commerciales, que ce soit pour des expertises amiables ou judiciaires.
Vous êtes bailleur et vous envisagez de reprendre, vendre, transformer ou réaffecter votre local commercial ? Avant de refuser le renouvellement du bail, vous devez connaître le coût réel de cette décision.
Vous êtes locataire et le renouvellement de votre bail vous est refusé ? La pérennité de votre activité, la valeur de votre fonds de commerce et votre capacité à vous réinstaller peuvent être directement menacées.
Dans les deux situations, une estimation approximative peut conduire à une négociation déséquilibrée, à une provision insuffisante ou à la sous-évaluation d’un préjudice important. L’intervention d’un expert en estimation immobilière permet de transformer une situation incertaine en une analyse chiffrée, argumentée et compréhensible.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction commerciale ?
Le droit au renouvellement du bail commercial protège la « propriété commerciale » du locataire, c’est-à-dire la possibilité de poursuivre l’exploitation de son fonds dans les locaux loués.
Le bailleur peut refuser ce renouvellement. Toutefois, sauf exception prévue par la loi, il doit verser au locataire une indemnité destinée à réparer le préjudice causé par ce refus.
L’article L. 145-14 du Code de commerce : Il prévoit que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle peut notamment comprendre la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation nécessaires à l’acquisition d’un fonds de même valeur.
L’article L. 145-28 du Code de commerce : Il prévoit également qu’un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut, en principe, être contraint de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Durant cette période, les conséquences financières et les obligations respectives des parties doivent donc être anticipées avec attention.
Le montant n’est ni automatique ni forfaitaire. Il dépend de la situation du fonds, de l’activité exercée, des caractéristiques du bail, de l’emplacement, du marché immobilier local et de la possibilité réelle de transférer l’activité sans perte significative de clientèle.
Vous êtes bailleur : connaissez le coût de l’éviction avant de décider
Un refus de renouvellement peut répondre à un objectif légitime : vendre un immeuble libre, restructurer un actif, réaliser des travaux, changer son affectation ou reprendre la maîtrise d’un local. Mais la décision ne peut être appréciée uniquement au regard de la valeur de l’immeuble.
Avant d’agir, vous devez pouvoir répondre à plusieurs questions :
Ce que l’expert apporte au bailleur
L’expert vous aide à mesurer le risque économique avant que la procédure ou la négociation ne soit trop avancée.
Une estimation du coût prévisible : il chiffre les différentes composantes susceptibles d’être retenues afin de vous permettre de provisionner une enveloppe cohérente.
Une analyse du scénario de transfert ou de perte du fonds : cette distinction peut modifier profondément l’indemnité principale.
Une étude du marché réunionnais : il recherche les possibilités de réinstallation réellement comparables en tenant compte de la zone de chalandise, de l’accessibilité, de la visibilité, du stationnement, de la surface et de la destination des locaux.
Un contrôle des demandes indemnitaires : chaque poste est examiné au regard de sa justification, de sa cohérence et de son lien avec l’éviction.
Un outil d’arbitrage : le rapport permet de comparer le coût de l’éviction avec les avantages attendus d’une vente, d’un projet immobilier ou d’une relocation.
Une base de négociation objective : une démonstration documentée facilite la recherche d’un accord et limite les positions fondées sur des montants intuitifs.
L’objectif n’est pas de minorer artificiellement le préjudice du locataire. Il est de vous permettre de prendre une décision éclairée et de défendre un montant correspondant au préjudice réel, sans omission ni surévaluation.
Vous êtes locataire : faites reconnaître l’intégralité de votre préjudice
Un refus de renouvellement ne signifie pas seulement que vous devez trouver un autre local. Il peut remettre en cause un emplacement construit au fil des années, une clientèle attachée au quartier, des investissements non amortis et l’équilibre économique de votre entreprise.
Vous pouvez vous demander :
Ce que l’expert apporte au locataire
L’expert identifie, mesure et justifie les conséquences économiques et immobilières du non renouvellement.
Une valorisation argumentée du fonds : il analyse l’activité, les résultats, les usages professionnels, la clientèle et l’influence de l’emplacement.
Une évaluation du droit au bail : il étudie notamment l’écart éventuel entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché, ainsi que les clauses du bail.
Une analyse de la transférabilité : il vérifie si votre activité peut être déplacée dans des conditions comparables ou si le départ risque d’entraîner la perte totale ou partielle du fonds.
L’identification des préjudices accessoires : selon la situation et les justificatifs disponibles, l’étude peut examiner les frais de déménagement, de réinstallation, de remploi, les coûts liés à la recherche d’un local et les perturbations directement causées par le transfert.
La constitution d’un dossier probant : les chiffres sont reliés à des pièces comptables, locatives, immobilières et commerciales.
Un appui dans la négociation ou la procédure : le rapport donne à votre avocat et à vous-même une base technique claire pour discuter le montant de l’indemnité.
L’expertise vous évite de limiter votre demande aux seuls frais visibles. Elle permet de présenter une vision globale du préjudice, fondée sur des données vérifiables plutôt que sur une simple estimation déclarative.
Comment l’expert calcule-t-il l’indemnité d’éviction ?
Chaque éviction commerciale est particulière. Il n’existe pas de formule unique applicable à tous les commerces et à tous les emplacements.
L’indemnité principale
L’expert analyse d’abord le devenir du fonds de commerce.
En cas de perte du fonds : l’indemnité principale peut correspondre à sa valeur marchande, appréciée selon la nature de l’activité, ses performances, les usages de la profession et les caractéristiques de l’exploitation.
En cas de transfert possible : l’analyse porte notamment sur la valeur du droit au bail et sur le coût économique du déplacement, lorsque la clientèle peut être conservée dans des conditions comparables.
Cette qualification ne doit pas être décidée abstraitement. À La Réunion, la rareté de certains emplacements, les temps de déplacement, les contraintes de stationnement, la répartition des zones commerciales et la disponibilité de locaux compatibles peuvent avoir une influence directe sur la possibilité de transférer une activité.
Notre cabinet intervient dans le cadre du chiffrage des indemnités lié à l’éviction commerciale à La Réunion et à Mayotte. Discutons ensemble de votre projet – Demandez un devis.
L’expert évaluateur doit également chiffrer les préjudices annexes :
Notre rôle d’expert est de rendre un rapport argumenté, servant de base à la négociation entre les parties ou à une décision judiciaire.
L’expert garantit ainsi une protection des droits tant du locataire évincé que du propriétaire, en assurant une indemnisation équitable et professionnelle.
Lors d’une éviction commerciale, les enjeux patrimoniaux peuvent vite devenir complexes.
Nous intervenons dans des contextes variés pour fournir une évaluation impartiale, utile aussi bien à l’amiable que dans un cadre judiciaire.
Voici des exemples concrets de situations dans lesquelles notre expertise a été sollicitée
Estimer un fonds de commerce intransférable pour garantir une indemnité juste et équilibrée
Revaloriser une activité en plein essor pour obtenir une indemnisation plus juste
L’expertise suit un processus rigoureux mais simple, pensé pour vous accompagner sereinement à chaque étape.
De la prise de contact à la remise du rapport, voici comment se déroule notre intervention.
Échange sur votre situation et vos besoins
Vous nous exposez votre situation et nous définissons ensemble les contours de la mission
Analyse des documents
Nous étudions les pièces utiles : titre de propriété, plans, diagnostics, bail éventuel…
Visite du bien
L’expert se rend sur place pour évaluer le bien, prendre des photos, relever les mesures et analyser les plans
Évaluation & rapport
Rédaction d’un rapport argumenté, fondé sur des comparables et des méthodes reconnues, avec justification des ajustements
Remise du rapport
Remise d’un rapport conforme aux normes, garantissant une valeur fiable, impartiale et transparente, en contexte amiable ou judiciaire.
Nous vous accompagnons dans l’estimation de vos biens immobiliers.
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Et plus de + de 3 200 biens estimés sur toute l’île
Cgiraf Expertises, cabinet indépendant fondé par Christophe Glé, vous accompagne avec bienveillance et impartialité pour vous offrir la tranquillité d'esprit que votre projet mérite.
Une maîtrise locale absolue : Fort de plus de 3 200 dossiers, le cabinet possède une connaissance pointue et réaliste des marchés immobiliers ultramarins.
Une rigueur certifiée : L'évaluation de votre bien respecte strictement la Charte de l'expertise et les meilleures pratiques des normes européennes.
Une autorité reconnue : Christophe Glé est qualifié REV by TEGoVA et officie en tant qu'Expert de Justice près la Cour d’appel de Saint-Denis.
Installés au Centre d'Affaires Cadjee, Boulevard du Chaudron, Saint-Denis, nous nous déplaçons sur toute l'île de La Réunion ainsi qu'à Mayotte pour défendre vos intérêts avec des estimations justes, fiables et opposables.
Vous avez besoin d'estimer la juste valeur de votre patrimoine immobilier à La Réunion ou à Mayotte ? Que ce soit pour une vente, une donation, une succession ou une démarche juridique, cette étape cruciale nécessite transparence et sécurité.
Depuis plus de 20 ans, nous accompagnons dans la conduite de leurs besoins d’estimations immobilières et commerciales, amiables, précontentieuses ou contentieuses :
Les particuliers, investisseurs, entreprises, banques, notaires, avocats et experts-comptables dans leurs décisions patrimoniales, financières, fiscales, amiables ou judiciaires.
Notre mission est de produire des rapports en expertise immobilière indépendants et opposables : valeur vénale, valeur locative, succession, donation, divorce, partage, garantie bancaire, bail commercial, indemnité d’éviction, préjudice immobilier et valorisation d’actifs professionnels ou monovalents.
Aucune activité de transaction, de vente ou de location ne vient influencer nos conclusions. Nous ne commercialisons pas les biens : nous en déterminons la juste valeur, avec impartialité et confidentialité. Parce qu’avant toute décision importante, l’approximation n’a pas sa place.
Chaque mission est unique, et nous mettons un point d’honneur à offrir un service rigoureux, impartial et humain.
Découvrez les retours de celles et ceux qui ont fait appel à notre expertise dans des contextes familiaux, professionnels ou judiciaires
Oui, sauf exceptions prévues par la loi. En principe, le bailleur doit verser une indemnité compensatoire au locataire évincé, sauf en cas de motifs légitimes (faute du locataire, reconstruction de l’immeuble…).
L’indemnité peut couvrir :
Une éviction commerciale désigne le refus de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur, même en cas de versement d’une indemnité d’éviction. Cela implique une rupture du contrat de location avec des conséquences économiques importantes pour le locataire.
Le locataire, le bailleur ou leurs avocats peuvent solliciter une expertise. Celle-ci peut être amiable ou judiciaire selon le contexte du litige.
Que ce soit pour une demande d’expertise, un devis ou un simple renseignement, nous vous répondons dans les meilleurs délais
