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Évaluer avec rigueur des biens à usage unique, dont la valeur dépend avant tout de leur exploitation
Un bien monovalent est un local immobilier conçu pour une seule utilisation spécifique (hôtel, cinéma, théâtre, camping, EHPAD, etc.), ce qui lui confère un régime juridique distinct, notamment en matière de fixation de loyer, valeur locative et renouvellement et de la valeur vénale.
Ce type de bien demande une expertise pointue pour garantir une estimation juste, tenant compte de son exploitation unique et de la réglementation applicable.
L’expert applique des méthodes spécifiques validées par la jurisprudence et adaptées à la nature du bien (méthode hôtelière, méthode par multiples pour les cinémas…). L’impact du chiffre d’affaires, de l’occupation, des caractéristiques propres du bâtiment et de sa rentabilité future est pris en compte pour refléter la valeur réelle du bien.
L’expertise indépendante constitue un point de référence solide en cas de vente, de renouvellement de bail commercial, d’arbitrage, de successions ou de contrôle fiscal.
Comment sont évalués les biens monovalents ?
L’expertise repose sur des méthodes professionnelles spécifiques à chaque type de bien. Voici deux exemples concrets
L’évaluation d’un hôtel ne se fait pas uniquement en comparant les bâtiments :
elle repose sur sa capacité à générer des revenus.
Base de calcul : les recettes théoriques (chiffre d’affaires attendu).
Taux d’effort : application d’un pourcentage représentatif de ce qu’un exploitant peut consacrer au loyer selon la catégorie de l’hôtel, (Attribution des étoiles selon des critères précis)
Ajustements : prise en compte du positionnement de l’hôtel, de ses services annexes (restauration, spa, etc.), du taux d’occupation et de la rentabilité réelle.
Estimation finale : une valeur locative est dégagée, puis convertie en valeur vénale à l’aide d’un taux de capitalisation. Des ajustements sont effectués selon l’état général du bâtiment et les tendances du marché.
Le cinéma est un bien monovalent fortement lié à son activité commerciale.
Nous intervenons dans des contextes variés pour fournir une évaluation impartiale, utile aussi bien à l’amiable que dans un cadre judiciaire.
Voici des exemples concrets de situations dans lesquelles notre expertise a été sollicitée
Un accompagnement structuré pour une cession en toute transparence, face à un groupe hôtelier international exigeant
Une expertise claire et rigoureuse pour aider un propriétaire à tourner la page dans un contexte personnel délicat
L’expertise suit un processus rigoureux mais simple, pensé pour vous accompagner sereinement à chaque étape.
De la prise de contact à la remise du rapport, voici comment se déroule notre intervention.
Échange sur votre situation et vos besoins
Vous nous exposez votre situation et nous définissons ensemble les contours de la mission
Analyse des documents
Nous étudions les pièces utiles : titre de propriété, plans, diagnostics, bail éventuel…
Visite du bien
L’expert se rend sur place pour évaluer le bien, prendre des photos, relever les mesures et analyser les plans
Évaluation & rapport
Rédaction d’un rapport argumenté, fondé sur des comparables et des méthodes reconnues, avec justification des ajustements
Remise du rapport
Remise d’un rapport conforme aux normes, garantissant une valeur fiable, impartiale et transparente, en contexte amiable ou judiciaire.
Nous vous accompagnons dans l’estimation de vos biens immobiliers.
Contactez un expert qualifié, indépendant et expérimenté
Et plus de + de 3 200 biens estimés sur toute l’île
Cgiraf Expertises, cabinet indépendant fondé par Christophe Glé, vous accompagne avec bienveillance et impartialité pour vous offrir la tranquillité d'esprit que votre projet mérite.
Une maîtrise locale absolue : Fort de plus de 3 200 dossiers, le cabinet possède une connaissance pointue et réaliste des marchés immobiliers ultramarins.
Une rigueur certifiée : L'évaluation de votre bien respecte strictement la Charte de l'expertise et les meilleures pratiques des normes européennes.
Une autorité reconnue : Christophe Glé est qualifié REV by TEGoVA et officie en tant qu'Expert de Justice près la Cour d’appel de Saint-Denis.
Installés au Centre d'Affaires Cadjee, Boulevard du Chaudron, Saint-Denis, nous nous déplaçons sur toute l'île de La Réunion ainsi qu'à Mayotte pour défendre vos intérêts avec des estimations justes, fiables et opposables.
Vous avez besoin d'estimer la juste valeur de votre patrimoine immobilier à La Réunion ou à Mayotte ? Que ce soit pour une vente, une donation, une succession ou une démarche juridique, cette étape cruciale nécessite transparence et sécurité.
Depuis plus de 20 ans, nous accompagnons dans la conduite de leurs besoins d’estimations immobilières et commerciales, amiables, précontentieuses ou contentieuses :
Les particuliers, investisseurs, entreprises, banques, notaires, avocats et experts-comptables dans leurs décisions patrimoniales, financières, fiscales, amiables ou judiciaires.
Notre mission est de produire des rapports en expertise immobilière indépendants et opposables : valeur vénale, valeur locative, succession, donation, divorce, partage, garantie bancaire, bail commercial, indemnité d’éviction, préjudice immobilier et valorisation d’actifs professionnels ou monovalents.
Aucune activité de transaction, de vente ou de location ne vient influencer nos conclusions. Nous ne commercialisons pas les biens : nous en déterminons la juste valeur, avec impartialité et confidentialité. Parce qu’avant toute décision importante, l’approximation n’a pas sa place.
Chaque mission est unique, et nous mettons un point d’honneur à offrir un service rigoureux, impartial et humain.
Découvrez les retours de celles et ceux qui ont fait appel à notre expertise dans des contextes familiaux, professionnels ou judiciaires
Ces biens ne peuvent pas être comparés directement à des logements ou bureaux standards. Leur valeur repose sur leur capacité à générer des revenus dans leur activité propre. On utilise donc des méthodes adaptées comme la méthode hôtelière, l’actualisation des flux de trésorerie, ou l’analyse par comparables sectoriels.
L’expertise est utile en cas de vente, succession, contrôle fiscal, cession de fonds ou renouvellement de bail. Elle permet d’objectiver la valeur du bien et d’éviter tout litige ou écart d’interprétation sur sa valeur réelle.
Oui. L’expertise indépendante constitue une base argumentée et objective pour défendre une position face à l’administration fiscale ou dans un contexte contentieux. Elle est rédigée selon les règles de l’art, avec des éléments chiffrés et vérifiables.
Une expertise réalisée par un professionnel indépendant peut être partagée avec des tiers (acheteurs, notaires, banques), mais elle n’a pas automatiquement de valeur opposable au sens juridique. Toutefois, sa rigueur méthodologique et son objectivité en font un document de référence solide pour défendre un prix ou éclairer une décision.
Que ce soit pour une demande d’expertise, un devis ou un simple renseignement, nous vous répondons dans les meilleurs délais
