Quand un litige se joue sur la valeur d’un bien, il faut un chiffre que le juge peut retenir.
Face à un litige, une expropriation, une éviction commerciale, un redressement fiscal, un préjudice de voisinage, une lésion dans une vente. Cgiraf Expertises, notre cabinet d’expertise immobilière à La Réunion, évalue les biens et les droits immobiliers, chiffre les préjudices et défend cette valeur à l’amiable ou devant le Tribunal.
L’expert immobilier au cœur du contentieux de la valeur immobilière
Dans la plupart des litiges immobiliers, les parties ne s’opposent pas sur le droit : elles s’opposent sur un montant. Combien vaut ce terrain exproprié ? Quel est le préjudice réel du commerçant évincé ? L’administration fiscale a-t-elle raison de retenir cette valeur vénale ? Le vendeur a-t-il été lésé ?
C’est exactement là que Cgiraf Expertises intervient avec ses experts à La Réunion et aussi à Mayotte. Nous ne plaidons pas le droit c’est le rôle de votre avocat. Nous produisons la démonstration technique, chiffrée, documentée et contradictoire sur laquelle la décision va s’appuyer. Un rapport d’expertise solide et technique vaut souvent mieux qu’une longue procédure.
Expropriation & maîtrise foncière publique :
- Face à une collectivité ou à un aménageur, l’écart entre l’offre proposée et la valeur réelle se compte souvent en dizaines de milliers d’euros.
- Indemnité principale et indemnités accessoires
- Remploi, déménagement, trouble commercial, perte de loyers.
- Indemnisation des locataires et occupants évincés
- Emprise irrégulière et voie de fait
- Droit de délaissement, préemption (DPU, SAFER, ENS)
- Rétrocession et servitudes d’utilité publique
Baux commerciaux & immobilier d’entreprise
- Le cœur historique de l’expertise immobilière ce qu’un commerce vaut, ce qu’un local doit coûter, ce qu’une éviction doit réparer.
- Indemnité d’éviction commerciale (valeur du fonds ou du droit au bail, indemnités accessoires)
- Baux commerciaux : Loyer de renouvellement, déplafonnement, révision
- Indemnité d’occupation après congé ou résiliation
- Droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce
- Locaux monovalents (hôtels, cliniques, cinémas, campings…)
Contentieux fiscal de la valeur
Un redressement repose toujours sur une valeur. Nous la discutons terme par terme, avec des comparables défendables.
- Plus-values immobilières des particuliers et des sociétés
- Droits de succession et de donation, usufruit et nue-propriété
- IFI : décotes d’indivision, d’occupation, d’illiquidité
- Valeur locative cadastrale, taxe foncière, taxe d’aménagement
Famille & patrimoine
Séparations et successions se bloquent presque toujours sur la valeur du bien. Une évaluation impartiale débloque le partage.
- Divorce et liquidation de communauté, récompenses
- Succession, rapport et réduction des libéralités
- Attribution préférentielle et licitation
- Sortie d’indivision, tutelle et curatelle
- Indemnité d’occupation entre indivisaires
Économique, bancaire & procédures collectives
Quand un actif immobilier doit être vendu vite, la valeur retenue conditionne tout le dossier.
- Saisie immobilière : contestation de la mise à prix
- Procédures collectives, plans de cession, valeur des actifs
- Garanties bancaires et valeur hypothécaire
- Apports, fusions, restructurations
- Parts de SCI : décotes de minorité et d’illiquidité
- Crédit-bail immobilier et valeur de levée d’option
Prix, lésion et formation du contrat
Quand la vente elle-même est contestée parce que le prix ne correspondait pas à la réalité du marché.
- Rescision pour lésion de plus des 7/12
- Lésion en matière de partage (plus du quart)
- Prix vil, dérisoire ou indéterminé
- Dol et réticence dolosive : chiffrage de la perte de valeur
- Perte de chance d’acquérir ou de vendre
Préjudices immobiliers : L’expert au service de votre indemnisation
Un bien qui perd de la valeur, un exploitant qui perd du chiffre d’affaires, nous transformons le désagrément en montant démontré.
- Dommages de travaux publics (Préjudice permanent et perte d’exploitation pendant le chantier)
- Troubles anormaux de voisinage (Nuisances, bruit, odeurs, poussières, perte de vue et d’ensoleillement…)
- Environnement dégradé : antennes, ICPE, pollution des sols
- Préjudice de jouissance et perte locative
- Sinistres et contentieux assurantiel
Propriété, droits réels & voisinage
Les litiges de limites et de droits sur le sol se règlent avec des chiffres autant qu’avec des plans.
- Empiètement, bornage, indemnité de régularisation
- Servitudes de passage, de vue, d’écoulement des eaux
- Usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation
- Indivision : indemnité d’occupation, licitation, mise à prix
- Droit de surélévation et droit à construire
Responsabilité professionnelle
Une estimation fautive ou une information omise se chiffrent. Nous établissons l’écart avec la valeur réelle.
- Agent immobilier : estimation erronée, perte de chance
- Notaire : défaut de conseil, servitude non révélée
- Contre-expertise d’un rapport contesté
- Promoteurs et marchands de biens
Dans un contentieux immobilier, la partie adverse expropriant, bailleur, administration fiscale, assureur etc. arrive presque toujours avec sa propre évaluation. Celui qui se présente sans démonstration chiffrée subit celle de l’autre.
Le temps pour agir est court, des délais stricts en matière d’expropriation, de contestation fiscale ou de renouvellement de bail. Une expertise engagée tôt permet souvent de négocier et d’éviter l’audience, engagée trop tard, elle ne fait plus que constater.
Faites établir la valeur avant qu’elle ne soit imposée. Décrivez-nous votre situation en quelques lignes, les experts de Cgiraf Expertises répondrons rapidement si une expertise est pertinente dans votre cas, quelle méthode s’applique et quel est l’ordre de grandeur des enjeux.
