Lorsqu’on parle d’immobilier, le mot « surface » revient constamment, mais savez-vous vraiment de quoi il s’agit ?
Entre surface habitable, surface Carrez, surface de plancher et contenance cadastrale, il est facile de s’y perdre. Pourtant, bien comprendre ces notions est essentiel pour interpréter un rapport d’expertise et pourquoi les experts de notre cabinet Cgiraf Expertises viennent à pondérer certaine surface. Cet article de blog vous explique simplement les différentes surfaces utilisées dans le cadre des expertises immobilières.
Les terrains : Contenance cadastrale ou superficie réelle ?
Pour les terrains, deux notions coexistent : la contenance cadastrale et la superficie réelle. La contenance cadastrale est la surface inscrite au cadastre, déterminée graphiquement à partir du plan cadastral. Elle a principalement une valeur fiscale et reste indicative, car sa précision dépend du plan d’origine. En revanche, la superficie réelle est mesurée directement sur le terrain par un géomètre-expert. C’est cette mesure qui fait juridiquement foi lors d’une transaction immobilière. Dans le cadre d’une expertise, je vérifie toujours la cohérence entre ces deux données pour éviter toute mauvaise surprise. Toutefois, il arrive que des parcelles ne soient pas bornées.
Surface habitable, surface de plancher et loi Carrez : Quelles différences ?
Pour les bâtiments, plusieurs surfaces réglementaires coexistent, chacune ayant un usage spécifique.
La surface habitable, définie par le Code de la Construction, correspond aux pièces de vie, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Elle exclut également caves, garages, balcons, terrasses et combles non aménagés, ainsi que les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
La surface de plancher est utilisée principalement en urbanisme pour délivrer les permis de construire. Elle se calcule à partir du nu intérieur des façades, après déduction des murs entourant portes et fenêtres, des vides d’escaliers et ascenseurs, des surfaces de moins de 1,80 m de hauteur, des stationnements, des combles non aménageables, des locaux techniques et caves, plus une déduction de 10% pour les logements desservis par parties communes intérieures.
Enfin, la surface privative dite « loi Carrez » concerne uniquement les lots de copropriété. Elle correspond à la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, marches, escaliers, gaines et embrasures. Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m et les lots de moins de 8 m² ne sont pas comptabilisés. C’est cette surface qui doit obligatoirement figurer dans les actes de vente en copropriété.
Surfaces principales et surfaces annexes : L’importance de la pondération !
Dans mes expertises, je distingue les surfaces principales (pièces de vie ou de travail réellement utilisables) des surfaces secondaires et annexes comme les caves, parkings, balcons, terrasses ou combles. Ces dernières n’ont pas la même valeur au mètre carré que les pièces principales.
C’est pourquoi, en qualité d’expert, j’applique des coefficients de pondération pour ramener ces surfaces annexes à une surface équivalente.
Par exemple, une cave ou un balcon pourra être valorisé avec un coefficient inférieur à 1, reflétant ainsi leur moindre utilité par rapport aux surfaces habitables. Cette méthode permet de comparer objectivement différents biens et de justifier de manière transparente la valeur retenue dans le rapport d’expertise.
Pondération des surfaces commerciales, les coefficients d’expertise.
Une grille commune et reconnue par la justice :
Pour évaluer la valeur ou le loyer de renouvellement d’un local commercial, les experts utilisent une méthode éprouvée : la pondération des surfaces. Plutôt que de comparer au mètre carré brut, on raisonne en mètres carrés pondérés, en prenant comme référence la surface de zone de vente la plus valorisante.
Cette grille commune, applicable depuis 2015 et amendée en 2019, est reconnue par les tribunaux. Plusieurs arrêts de cours d’appel ont confirmé que les préconisations de la Charte de l’Expertise constituent des références adoptées tant par les professionnels que par les instances judiciaires. Le Code de Commerce lui-même impose de tenir compte de la configuration des locaux et de raisonner par unité de surface pondérée.
Comment s’appliquent les coefficients ?
Les coefficients de pondération reposent sur des critères strictement immobiliers et varient selon la taille et la localisation du local. Pour les boutiques jusqu’à 600 m², on distingue plusieurs zones : zone 1 (vitrine principale) en 1,00, zone 2 (côtés) de 0,80 à 1,00, zone 3 (fond) de 0,60 à 0,80. Les zones d’angle et les étages bénéficient de coefficients particuliers.
Pour les moyennes surfaces (600 à 3 000 m²) et très grandes surfaces (+ 3 000 m²), les coefficients s’adaptent à la configuration du bâtiment. Les centres commerciaux appliquent une pondération uniforme de 1,00 en rez-de-chaussée quelle que soit l’affectation.
Le Conseil d’État a élargi la notion de surface de vente en 2022 pour inclure les sas d’entrée, la circulation de la clientèle et les espaces d’exposition des marchandises.
Il est important de préciser que ces coefficients sont des préconisations, non des obligations strictes. L’expert peut s’en écarter à condition de justifier son choix en fonction des caractéristiques spécifiques du bien. Cette flexibilité garantit une appréciation appropriée à la grande diversité des configurations commerciales rencontrées sur le marché.
Vous souhaitez réaliser l’expertise de la valeur vénale ou locative de votre bien immobilier privé ou professionnel ? Contactez notre cabinet d’expertise pour en savoir plus.
En résumé, chaque surface a son utilité juridique, fiscale ou commerciale. Bien les distinguer permet de sécuriser vos transactions immobilières et de mieux comprendre les rapports d’expertise que vous recevez.
