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« nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » Cass. 2e civ., 19 nov. 1986, no 84-16.379. 

L'expert immobilier est en mesure d'analyser les conséquences juridiques des nuisances ou troubles anormaux du voisinage en fonction de la législation en vigueur et des jurisprudences existantes. Il peut ainsi apporter des éléments factuels et des arguments solides dans le cadre d'un litige.

En tant qu'expert, nous fournissons des conseils avisés aux propriétaires concernés sur les démarches à entreprendre pour faire valoir leurs droits en cas de préjudice immobilier. Cgiraf Expertises est un allié précieux pour les propriétaires confrontés à des nuisances ou des troubles anormaux du voisinage, car il apporte son expertise technique et juridique pour évaluer l'impact de ces troubles et pour les accompagner dans la défense de leurs intérêts et des préjudices subits. 

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » article 544 à 577 du code civil.

La mise en œuvre d'une action en assignation devant le tribunal judiciaire vise à obtenir une indemnisation du préjudice. La victime du trouble anormal de voisinage a le droit d'agir en justice. Les propriétaires d'un immeuble affecté par des troubles anormaux du voisinage ont le droit de demander réparation. La responsabilité des troubles anormaux de voisinage repose sur le principe que personne ne doit causer à autrui un tel trouble, comme établi par la Cour de cassation en 1995. L'indemnisation d'un trouble anormal de voisinage ne nécessite pas de prouver une faute, il suffit que l'activité soit excessivement dommageable. 

"Pas de préjudice sans preuve". "Seul un préjudice certain est indemnisable". Lorsqu’un bien immobilier est sujet à des nuisances, l’expert apprécie le préjudice subi en fonction de la moins-value qui sera calculée par rapport à la valeur vénale avant l’apparition du trouble. La différence sera alors être considérée comme constituant le préjudice pouvant être indemnisé. Le trouble anormal du voisinage est une notion jurisprudentielle dont la mise en cause du voisin ne relève que de son abus ou sa négligence dans l’exercice du droit de propriété. 

Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?

Notre cabinet Cgiraf Expertises intervient sur toute La Réunion pour la détermination de vos préjudices,  l'évaluation des troubles et nuisances

dont vous êtes affectés. Sur le plan civil, le préjudice trouve son origine dans le droit de la responsabilité. La responsabilité civile désigne l’obligation faite à la personne légalement présumée fautive de réparer le dommage causé à autrui. L’obligation peut naître de la volonté des parties, on la qualifie alors de responsabilité contractuelle. Dans le cas contraire, on parle de responsabilité extracontractuelle.

Perte de la valeur marchande de votre bien immobilier :

• Evaluer les pertes de valeur causées par une obstruction de la vue, que ce soit par des constructions voisines ou des aménagements environnants.
• Des conflits de voisinage, mitoyenneté chemin, servitudes, droits de passage, murs, végétation…
• Les sinistres un incendie, une catastrophe naturelle en cas de désaccord avec l’assurance.

Les troubles anormaux du voisinage liés aux nuisances sonores peuvent sérieusement affecter la qualité de vie des habitants et provoquer des conflits entre voisins. Imaginons par exemple qu'un atelier de carrosserie s'installe à proximité d'une villa paisible. Le bruit des machines, des marteaux et des outils utilisés au quotidien peut perturber la tranquillité des résidents, les permettant de profiter de leur espace de vie en toute quiétude.

De même, des travaux récurrents effectués à des horaires inappropriés peuvent générer des nuisances sonores importantes pour les voisins. Le bruit des perceuses, des marteaux piqueurs ou des moteurs de chantier peut être source de stress et de désagrément pour ceux qui résident à proximité, perturbant leur quotidien et leur repos.

L'installation récente d'un entrepôt avec un va-et-vient incessant de camions peut également poser problème en termes de nuisances sonores pour les habitants du voisinage. Le bruit des moteurs, des déchargements et des chargements peut être particulièrement dérangeant, surtout s'il se prolonge tard le soir ou tôt le matin, perturbant ainsi la quiétude des résidents.

Pour éviter les conflits, des mesures d'insonorisation, des horaires de travail adaptés et une communication ouverte avec les riverains peuvent contribuer à atténuer les impacts des activités bruyantes sur le voisinage. En cas de litige persistant, il est recommandé de faire appel aux autorités compétentes pour trouver une solution.

Un rapport d’expertise établi de manière neutre et indépendante par l’expert en évaluation immobilière faisant apparaître les facteurs diminutifs de valeur est un bon moyen pour appuyer votre argumentation, qu’il s’agisse d’une affaire amiable ou judiciaire. L’intervention de l’expert permet de garantir vos intérêts, de présenter un chiffrage précis du préjudice que vous subissez. Le rapport d’expertise est objectif sur qui présente un véritable atout pour défendre vos droits.

Les troubles anormaux du voisinage liés à une perte d'ensoleillement sont des sources fréquentes de conflits entre voisins. Lorsqu'un bâtiment ou tout autre obstacle bloque la lumière naturelle du soleil chez un voisin.

Par exemple, imaginons une situation où un voisin plante un arbre à croissance rapide juste à la limite de sa propriété, privé ainsi son voisin de la lumière du soleil indispensable à son jardin ou à ses pièces de vie. Cette perte d'ensoleillement peut affecter la qualité de vie du voisin impacté, notamment en particulier la luminosité naturelle de ses espaces extérieurs ou intérieurs.

De même, la construction d'un nouvel immeuble ou d'une extension de maison peut également entraîner une perte d'ensoleillement pour les voisins proches, créant ainsi des tensions et des désaccords. Dans de tels cas, il est essentiel de mandater un expert en évaluation immobilière qualifié pour identifier les troubles, un constat sera dressé à l’aide de schémas explicatifs, de photographies, de plans, d’un logiciel spécifique pour apporter des preuves et obtenir le cas échéant une indemnisation liée aux préjudices subis.  

Il peut être également recommandé d'établir un dialogue ouvert avec ses voisins et de rechercher des solutions amiables.

Les nuisances et troubles du voisinage liés aux constructions.

Par exemple des constructions réalisées sans autorisation préalable, empiétant sur le terrain d'un voisin ou bloquant l'accès à une servitude de passage peut également être la source de conflits. La construction d'un mur en limite de propriété sans respecter les règles d'urbanisme en vigueur peut entraîner des litiges juridiques entre les propriétaires concernés.

Il est donc essentiel de respecter la réglementation en vigueur et de communiquer de manière constructive avec ses voisins pour éviter les troubles anormaux du voisinage liés aux constructions. Notre cabinet d’expertise intervient pour identifier et analyser les situations et dresser un rapport d’expertise pour chiffrer les préjudices subis.

Les troubles anormaux du voisinage liés à une perte d'intimité sont des sources fréquentes de conflits entre voisins, notamment lorsque des éléments tels qu'une piscine, une terrasse ou des pièces de vie sont exposés à la vue directe des habitations avoisinantes. Ces situations peuvent susciter des tensions et des désaccords qui perturbent la tranquillité et le bien-être des personnes concernées.

Par exemple, une nouvelle construction surplombant directement une piscine peut entraîner une perte d'intimité avec un sentiment de gêne chez les baigneurs.

Des solutions telles que l'installation de brise vue, de haies ou de clôtures peuvent être envisagées pour préserver l'intimité de chacun et favoriser des relations harmonieuses au sein du voisinage. En cas de désaccord persistant et d’échec à une médiation, l’intervention d’un expert immobilier peut s’avérer productive afin de réclamer une indemnisation au voisin perturbateur. 

Les troubles anormaux du voisinage liés à une perte de vue.

Par exemple, l'édification d'une construction qui masque une vue panoramique vers l’océan peut être source de frustration pour les habitants qui appréciaient auparavant ce paysage maritime depuis leur domicile.

De même, la plantation excessive de végétation ou la construction d'un mur élevé peuvent obstruer la vue vers la montagne, notamment le plaisir visuel et la qualité esthétique de l'environnement.

Lorsqu'un édifice est établi de manière à bloquer la vue de ses voisins, cela peut entraîner des tensions et des désaccords au sein du voisinage. La perte de vue peut non seulement affecter l'esthétique du lieu, mais aussi impacter le bien-être des résidents concernés, en particulier la luminosité naturelle et en limitant les perspectives visuelles qui contribuent au confort et à l'agrément du lieu de vie.

Une nouvelle construction peut provoquer plusieurs nuisances en même temps, perte de vue, perte d’intimité, au niveau de l’esthétisme et de la qualité de vie, etc. L’intervention de l’expert permet de chiffrer le degré d’affectation du trouble et déterminer la perte de la valeur vénale de votre bien immobilier. Notre cabinet Cgiraf Expertises rédige un rapport objectif, celui-ci est détaillé, il peut être utilisé pour servir de preuve. 

Il est bon de rappeler que " Le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit présenter des caractères de permanence ou de répétitivité outre d’anormalité ce qui suffit à entrainer un droit à réparation » (Cour d’appel de Basse-Terre, 1er avril 2019, n°18/00041).

Pour que le trouble soit considéré comme anormal, celui-ci doit excéder les inconvénients normaux de voisinage. C'est donc l'anormalité du trouble qui fonde la perte de valeur. Il existe plusieurs types de situations caractérisées par des nuisances excessives portant atteinte à la tranquillité et nuire aux bonnes relations de voisinage :

• Les troubles sonores (tapage, travaux, aboiement)
• Les nuisances olfactives (odeurs)
• Les troubles visuels (perte, obstruction de vue, de clarté, ensoleillement, perte d’intimité, de luminosité, enfermement, )
• Les troubles sanitaires

Le rôle de l’expert immobilier / Evaluation des troubles anormaux du voisinage :

Celui-ci va être de constater les préjudices, mais avant toutes choses, celui-ci réalisera l’expertise en valeur vénale du bien immobilier en l’absence du trouble. L’expert analyse la cause des nuisances, pour valoriser au mieux le ou les troubles pouvant impacter la valeur d’un bien immobilier. Étude du voisinage, auteur du trouble, la victime de celui-ci, recherche et constatation de l’anormalité, du lien de causalité (les preuves à l’appui à l’aide de photographie, plan, documents administratifs…)  Établissement du préjudice de jouissance. Ensuite l’expert procède à l’évaluation pécuniaire du trouble.  

Pour prouver un trouble anormal du voisinage, vous pouvez utiliser tous moyens de droit, un rapport d’expert immobilier en évaluation immobilière, un procès-verbal de constat d’huissier, l’usage de vidéos de photographies, ces derniers pouvant provenir des différents rapports d’experts ou d’huissiers. Dès que vous aurez la capacité d’apporter la preuve du trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire que vous subissez des nuisances excessives, par rapport à ce que vous devez normalement subir.  Il faudra parvenir à démontrer auprès du juge judiciaire que le ou les troubles créent un préjudice qui excède ce qui est normalement acceptable. 

EXEMPLE DE JURISPRUDENCES - Troubles anormaux du voisinage : 

Trouble perte d’ensoleillement : Cour d'appel de Douai, CT0094, du 30 mars 2006, perte d'ensoleillement dû à des panneaux est établi que les panneaux litigieux n'ont pas été implantés conformément aux règles d'urbanisme en la matière et en particulier beaucoup trop près du mur d'enceinte de la propriété (entre 60 cm et 1 m 85 au lieu de 3 mètres 25 minimum) ; que cette violation des règles d'urbanisme est constitutive d'une faute, Il y a donc lieu de faire droit à la demande d'enlèvement sollicitée, le jugement sera infirmé.

Le trouble perte de vue :  Une décision d’un Juge de l’expropriation concernant un préjudice de vue : un chalet situé à L’ALPE D’HUEZ bénéficiait sur le terrain voisin d’une servitude non aedificandi lui assurant une vue sur les Massifs alentour. À la suite de l’installation d’une gare intermédiaire de téléphérique le privant de la vue, les propriétaires ont obtenu une indemnité calculée par différence entre la valeur vénale avant et après l’installation, fixée par le Juge de l’expropriation à 17 %. 

Le trouble d’ensoleillement :  Cour d'appel de Nîmes, 8 décembre 2009, 07/05342. Constituent un trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage ouvrant droit à réparation, la perte d'ensoleillement de la cour et la limitation de la vue depuis la maison, lesquelles résultent de la construction d'un abri voiture d'une hauteur de cinq mètres sur toute la longueur du patio, étant précisé que les deux propriétés se situent dans une zone d'habitat pavillonnaire permettant de disposer d'une bonne luminosité et d'une vue peu dégagée sur le lointain.

Le trouble sonore :  Qui renvoie à une gêne auditive, soit un bruit excessif ou l’« excès d’émergence sonore» (Cour d’appel de Montpellier, 22 mars 2016, n°14/03016) voire une vibration désagréable d’ailleurs parfaitement normée mais aussi le bruit des vents dans un pylône métallique, la présence d’éoliennes, etc. Ce type de trouble, abondamment règlementé, est le seul à engendrer une possible douleur physique ainsi que des troubles de santé (Cour d’appel de Rennes, 17 février 1998, n°9507746 au-delà d’un certain seuil traduit en décibels. Il n’est pas nécessaire qu’un bruit ait une forte intensité pour être de nature à perturber l’organisme. Il suffit, intermittent ou permanent, qu’il dépasse de quelques décibels, le bruit ambiant courant.

Le trouble olfactif : Relatif à la perception d’odeurs désagréables (Cour d’appel de Nancy, 21 mai 2019, n°18/01266), pestilentielles, de puanteur ou d’œufs pourris (Cour d’appel de Versailles, 20 mai 2010, n°09/01056), « très désagréables et de nature à provoquer des nausées» (Cour d’appel de Paris, 3 mars 1998, n°95/00967) avec, par exemple, la présence d’un tas de fumier à un mètre du fonds voisin (Cour d’appel de Metz, 17 décembre 1985, n°1763/85 ; Cour d’appel de Douai, 6 juin 1985, n°38 72/84).

Le trouble perte de vue : À L’ALPE D’HUEZ, une partie d’un hôtel subissant du fait de la même réalisation une perte de vue a obtenu un préjudice fixé à 12,5 %. Le préjudice a été considéré comme plus faible, car seules certaines chambres étaient concernées. L’implantation d’immeubles collectifs en surplomb immédiat de terrains, source pour ceux-ci d’un préjudice de vue, d’ensoleillement et d’esthétique, a entraîné une moins-value de 5 à 15 % selon les terrains et leur implantation par rapport aux immeubles considérés. 

Le trouble perte de vue :  Cour d’appel de Nîmes, 4 décembre 2014 (RG n°13/04214) : Il est évident que la pression foncière conduit à une densification des constructions. Les vues créées sont dès lors inévitables. Toutefois, les juges ont relevé que « quoique les distances légales des vues droites sont respectées, la conception de l’immeuble (…) crée une vue droite plongeante directe de tous les occupants sur les fonds des requérants et essentiellement dans leurs jardins à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste (…) Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage. Cependant, le caractère massif de la construction, en face de constructions très modestes et de petite taille, et surtout les nuisances que provoquent cette proximité prégnante dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessif et anormales ».

 Le trouble sanitaire :  Plus largement environnemental, est lui présumé découler d’une atteinte à un ensemble de conditions naturelles, physiques, sanitaires, hygiéniques ou encore biologiques. Sont ainsi classés dans cette catégorie, les troubles qui sont exclus des trois premières familles, comme par exemple le risque d’incendie inhérent au stockage de paille (Cass., 2ème Civ., 24 février 2005, n°04-10.362) ou encore l’impact psychologique lié à la présence d’un incinérateur à proximité d’une construction, jugé incontestable (Cour d’appel de Nîmes, 26 juin 2012, n°11/00422).

 Le trouble perte de vue : Cour d’Appel de VERSAILLES le 19 novembre 2009 fait état d’un abattement de 20 % pour trouble résultant de la perte d’une vue dégagée et de la lumière.

Le trouble perte de d'ensoleillement (clarté) : Jugement rendu le 8 février 2016, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a retenu un abattement de 30 % pour perte de clarté, d’ensoleillement et de vue.

Le trouble perte de vue: Une construction nouvelle entraînant la perte d’une belle vue sur les toits et clochers de la basilique de Paray-le-Monial a causé une dépréciation de l’immeuble voisin, indemnisé par l’allocation de 13 000 € à titre de dommages-intérêts. Cour d’Appel de Dijon chambre B 10 juillet 2007 : JurisData numéro 2007 – 339 294. Soit valeur actuelle 13 000 €/1443 X 1753 = environ 16 000 €

Perte de vue et d’ensoleillement :  L’anormalité a été retenue pour l’édification, pourtant conforme aux règles d’urbanisme et au permis de construire délivré, d’un garage de huit mètres de haut, implanté en limite de propriété, qui était notamment à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement et réduisait la vue sur le paysage (CA Riom, 21 oct.1999). Condamnation à verser 7 622 euros de dommages et intérêts pour la moins-value subie par la propriété du fait de la perte d’ensoleillement et de vue).