Les principales méthodes d'expertise en valeur vénale
Cgiraf Expertises intervient sur tous types de biens immobiliers. Acteur majeur dans le domaine de l'évaluation à La Réunion. Notre cabinet d'expertise accompagne ses clients privés, les entreprises et les investisseurs dans le cadre de vos projets immobiliers.
L'évaluation des biens immobiliers se détermine grâce aux choix de méthodes appropriées en fonction de la nature du bien, de sa situation juridique, dans le respect de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.
Evaluation de tous types de biens privés, maison, appartement, terrain dans le cadre de donation, succession, partage, divorce...
Expertise dans le cadre d'un investissement, projet de développement, apports, cession, fusion...
Les murs commerciaux, renouvellement ou réévaluation des loyers, étude de la commercialité.
Déterminer la juste valeur de votre immeuble. La rentabilité d'acquérir cet immeuble.
La juste valeur de vos actifs immobiliers. Audit immobilier.
Indemnisation d'éviction, Droit au bail, fixation du loyer de renouvellement.
« L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire » Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
La méthode par comparaison
La méthode par comparaison est utilisée par les experts pour établir la valeur vénale d’un bien immobilier. Le bien à expertiser sera comparé à d’autres biens de même nature, en prenant bien soin d’y associer certains critères ou particularités spécifiques. L’expert en évaluation immobilière prend en compte les différentes caractéristiques. C’est en multipliant la surface avec la valeur vénale au m² que l’on déterminera la valeur du bien à évaluer.
Il sera essentiel d’obtenir avec beaucoup de précision les surface du bien. Cette méthode pourra être utilisé sur de nombreux bien, résidentiel, commerce, entreprise, du moment où l’expert pourra sélectionner des biens comparables.
Les méthodes par comparaison employées, comme sol et construction, bâti – terrain intégré, la régression statistique.
Comme nous l’expliquions plus haut, les caractéristiques et particularités devront être intégrés comme le situation géographique, l’orientation du bien, son état général, la date de construction et la nature des matériaux utilisés etc. Tous ces éléments peuvent influer parfois fortement sur la valeur vénale d’un bien immobilier.
La méthode par capitalisation ou valeur de rendement est utilisée pour évaluer la valeur d’un actif de rendement.
La méthode de capitalisation est appliquée pour l’estimation en valeur vénale des biens immobiliers procurant en revenu, qu'il s'agisse un immeuble, une habitation, immeuble de bureaux, boutique… On y ajoutera les immeubles libres mais ayant vocation à être loués.
Le taux de capitalisation est donc le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale.
La capitalisation d’un revenu classique fondé sur le marché ou l’actualisation de prévisions de revenu spécifiques peuvent être considérées comme appropriées selon la catégorie d’actif considérée et à condition que cette façon de procéder serait adoptée par les différents intervenants du marché.
Le taux de capitalisation brut est le rapport entre le revenu annuel brut et le prix (valeur vénale). Le taux de capitalisation net constitue le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut sans les charges supportées par le propriétaire) et le prix. Le taux de capitalisation brut est supérieur à celui de capitalisation nette, appliqué au revenu net.
Taux de rendement
Le taux de rendement est le rapport entre le revenu (brut ou net) et le prix de revient comprenant les frais. Ce taux est l’approche d’un investisseur qui compare le revenu d’un immeuble au montant à décaisser (prix et frais) pour l’acquérir.
La méthode par capitalisation est également utilisée par l’expert pour confirmer ou valider la valeur vénale d’un bien dont la valeur a été obtenu à partir de la méthode par comparaison.
L’expert affinera ainsi les résultats de ses expertises pour obtenir une valeur précise, on pourrait en déduire, que plus il pourra utiliser de méthodes plus la valeur du bien sera précise.
Notre cabinet d'expertise réalise les évaluations des biens immobiliers suivants : Habitation, appartement, terrain. Les immeubles de bureaux, les entrepôts, ateliers, hôtel, murs commerciaux, boutique, fonds de commerce, droit au bail etc.
Méthode dite Professionnel, évaluation des hôtels :
La méthode hôtelière est une technique d'évaluation de la valeur vénale d'un hôtel, qui est basée sur l'analyse des revenus et des coûts générés par l'hôtel. Elle est utilisée par les professionnels de l'immobilier pour déterminer le prix d'un hôtel lors d'une vente, d'une acquisition, ou pour établir la valeur nette comptable de l'établissement.
Voici les étapes clés de la méthode hôtelière :
Analyse des revenus : Cette étape consiste à évaluer les revenus générés par l'hôtel au cours d'une période donnée, en utilisant des données financières telles que les chiffres d'affaires, les taux d'occupation et les tarifs moyens. Ces informations peuvent être obtenues à partir des états financiers de l'hôtel ou des données de marché disponibles.
Évaluation des coûts : Cette étape implique l'analyse des coûts associés à l'exploitation de l'hôtel, y compris les coûts de main-d'œuvre, les coûts d'exploitation et les coûts d'entretien. Il est important de tenir compte des coûts fixes et variables pour obtenir une estimation précise.
Calcul du revenu net : Une fois que les revenus et les coûts ont été évalués, il est possible de calculer le revenu net de l'hôtel. Le revenu net est le résultat de la soustraction des coûts totaux des revenus totaux.
Détermination de la valeur vénale : La valeur vénale est ensuite déterminée en appliquant un multiplicateur à la base de la méthode de capitalisation des revenus. Ce multiplicateur est déterminé en fonction des données du marché et de l'emplacement de l'hôtel, ainsi que d'autres facteurs tels que l'âge de l'hôtel, l'état de l'équipement et les tendances du marché.
En utilisant la méthode hôtelière, les professionnels de l'immobilier peuvent estimer la valeur vénale d'un hôtel en se basant sur des données financières précises et une compréhension approfondie des tendances du marché. Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte d'autres facteurs tels que les caractéristiques architecturales, le design et l'emplacement de l'hôtel, qui peuvent également influencer sa valeur vénale.
La méthode du discounted Cashflow DCF raconte une stratégie ou élabore un scénario.
L’avantage de cette méthode, c’est qu’elle permet de raconter un scénario ou mieux une véritable stratégie. Elle permet de raconter de manière assez explicite l’avenir de l’actif immobilier et ce qui pourrait être envisagé par un investisseur.
La méthode du DCF peut s’avérer très instructive et particulièrement efficace si elle est bien exécutée.
La méthode du Discounted Cashflow consiste à projeter les loyers en prenant soin d’y ajouter les hypothèses de vacance, renouvellement …
Les charges de travaux, les honoraires de commercialisation…
Une valeur de terminale appelée valeur de sortie est généralement déterminée par la capitalisation d’un loyer net de sortie via un taux de rendement % de sortie. Cette valeur correspond au prix de revente auquel devrait s’attendre un investisseur.
Les différents postes de revenu et de charge sont ensuite actualisées avec un taux d’actualisation approprié à la date d’évaluation.
Pour résumer, la méthode du DCF se compose des revenus et des dépenses. Les revenus sont les loyers contractuels et/ou potentiels, les charges et taxes récupérées, les produits, les recettes annexes… les dépenses, par la totalité des charges et taxes, les grosses réparations article 606 du Code Civil, les frais de relise en état (relocation) les frais de gestion, les honoraires de transaction…
Les méthodes dites "professionnelles"
Elles s’appliquent à des catégories de biens immobiliers, hôtel, cliniques, hôpitaux, cinéma … il s’agit de biens monovalents.
Il s’agit de méthodes dérivées des méthodes par le revenu ou par comparaison. On peut y ajouter la méthode par le compte à rebours et celle dite du bilan-promoteur. Elles consistent à déterminer la valeur d’un terrain.
Cgiraf Expertises intervient sur toute l'île de La Réunion. Estimation en valeur vénale dans le cadre de succession, donation, partage. Lors de dossiers sensibles, un divorce, une liquidation de communauté, les troubles anormaux du voisinage, les litiges fiscaux ou entre voisins etc.
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d'un bien immobilier.
Les méthodes les plus couramment utilisées :
La méthode des comparaisons : Cette méthode consiste à comparer les prix de vente récents de propriétés similaires dans la même région pour déterminer la valeur d'une propriété.
La méthode des coûts : Cette méthode calcule le coût de reconstruire une propriété, y compris les coûts de la main-d'œuvre et des matériaux, et déduit les dépréciations pour déterminer la valeur de la propriété.
La méthode du revenu : Cette méthode évalue la valeur d'une propriété en fonction du revenu qu'elle peut générer, comme pour un immeuble locatif.
La méthode de capitalisation du revenu : Cette méthode calcule la valeur d'une propriété en divisant le revenu net attendu par un taux de capitalisation approprié.
Il est important de noter que les évaluations immobilières peuvent varier en fonction des facteurs locaux, tels que la région, le marché immobilier local et les conditions économiques. Il est donc recommandé de consulter un expert en évaluation immobilière pour obtenir une évaluation précise et fiable de la valeur d'une propriété.