Expertise en valeur vénale et locative de l'immobilier commercial à La Réunion.

Notre cabinet CGIRAF EXPERTISES est la solution à vos projets dans le domaine de l'immobilier commercial à La Réunion. Nos experts vous apportent leurs connaissances dans l'expertise en valeur vénale et locative des biens commerciaux à La Réunion.

Estimation et droit commercial concernant les commerces, boutiques et les murs commerciaux.

La juste valeur des biens immobiliers au bilan est utilisée dans de nombreuses décisions d'entreprise, telles que les fusions et acquisitions, les cessions d'actifs, les refinancements, etc. Une évaluation précise effectuée par un expert en évaluation immobilière permet d'avoir une base solide pour prendre des décisions éclairées, l’expert est une véritable aide à la décision.

Pour la gestion des risques, l’expertise immobilière précise de la juste valeur des biens immobiliers aide les entreprises à mieux comprendre leur exposition aux risques liés à ces actifs. Cela permet une gestion plus efficace des risques et une prise de décision stratégique pour optimiser le portefeuille immobilier de l'entreprise.

Grâce à l’intervention de notre cabinet d'expertise spécialisé en évaluation immobilière, vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur votre bien immobilier commercial. De disposer d’informations justes et précises afin de mettre en place des stratégies ou la concrétisation de vos projets, achat, vente, prêt, cession…

Le rapport d’expertise en évaluation immobilière réalisé par un expert spécialiste est objectif, il garantit la juste valeur du bien immobilier puisque l'expert est tenu de justifier la valeur du bien qu'il expertise.

Nos spécialités dans le domaine du droit et de l'immobilier commercial, qu’il s’agisse de la vente d'un local commercial, de l’acquisition d'une boutique, du droit au bail, des fonds de commerce ou des évictions.

L' évaluation des MURS COMMERCIAUX :

Il important de ne pas confondre les murs commerciaux, local commercial et le fonds de commerce.

Le fonds de commerce fait référence aux éléments corporels, matériel, agencement, stock…et incorporels enseigne, clientèle, achalandage, droit au bail etc.

L'expert immobilier retient des critères importants. Ils seront pris en compte afin de déterminer la valeur vénale des locaux commerciaux, comme l’emplacement, c’est-à-dire l’étude de l’environnement, sa situation locative, l’état général et la consistance des locaux.

L'expertise en valeur vénale réalisera l’étude du quartier ou le bien se situe, l’examen des infrastructures, du trafic, la proximité d’autres commerces, d’axes routiers, arrêt de bus, voie piétonne… sont des éléments à prendre en considération dans le calcul de la valeur des locaux.

L’expert évaluateur en valeur vénale devra également diriger ses travaux afin de déterminer la surface pondérée du local. 

Plus précisément, le spécialiste durant son expertise considérera  4 zones, 3 zones de commercialité auxquelles nous appliquerons des pondérations en rapport avec la profondeur du commerce, la quatrième zone concerne le surplus.

Le décret de 1953 précise que la valeur locative pourra être déterminée d’après « la surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation et qu’il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface totale du local » Nous distinguerons le local occupé du local libre.

En effet, les murs occupés sont systématiquement l’objet d’un bail commercial. L’expert déterminera sa valeur par rapport au rendement locatif (+ les frais de mutation env. 7%) Emploie par l'expert immobilier de la méthode par capitalisation.

Concernant un local libre, l’expert immobilier emploiera la méthode par comparaison, bâti intégré avec la recherche de locaux comparables et la méthode par capitalisation, prenant en considération la valeur locative propre au secteur du bien à expertiser ajoutant également les frais de mutation d’environ 7%.  

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L’évaluation professionnelle procède aussi bien de règles spécifiques dictées par le Code de commerce  que de la rentabilité effective de l’actif immobilier considéré. Notre cabinet évalue le Droit au bail, les fonds de commerce et les évictions commerciales à La Réunion.

LE DROIT AU BAIL (DAB)

L'estimation du droit au bail réalisée par un expert évaluateur professionnel, permettra de déterminer la valeur du droit au bail.

Le Droit au bail, c’est le droit dont bénéficie le locataire d'utiliser ses locaux pendant une certaine durée. Cette valeur correspond à l’indemnité que le commerçant titulaire du bail commercial peut demander à celui qui prendra la suite de la location du local.

Le DAB est l’un des éléments constitutifs du Fonds de Commerce.

Il s’agit de la somme que le cessionnaire, l’acheteur paie au cédant, le vendeur. C'est un élément constitutif du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

« La valeur marchande du fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail » CA de Lyon, 24 juin 2010, N°9/02463.

L’emplacement, qu’il soit stratégique ou pas représente la valeur du Droit au Bail. Mais également l’économie de loyer capitalisée que réalise le bénéficiaire d’un bail en vertu des modalités de fixation du loyer annuel du bail s’il avait été renouvelé, en vertu des dispositions du Code de Commerce.

La reprise du bail commercial est accompagnée de nombreux avantages ainsi, en plus d’occuper les locaux le nouveau locataire va bénéficier d’un loyer privilégié et généralement inférieur au prix du marché, d’une révision de loyer encadré grâce au statut des baux commerciaux. Du droit au renouvellement du bail ou à défaut d’une indemnité d’éviction.

C’est donc pour compenser tous ces avantages que le nouveau locataire va verser une indemnité, le droit au bail. Le montant de cette indemnité sera donc fixé librement par les locataires successifs.

ESTIMATION DES FONDS DE COMMERCE :

L'expert évaluateur en bien immobilier grâce à sa connaissance du marché local réalise l'estimation du fonds de commerce.

Le fonds de commerce est une notion juridique utilisée principalement en matière commerciale, il fait référence aux éléments corporels (stocks de marchandises, matériel, véhicule...) et incorporels (clientèle, réputation, droit au bail, achalandage, enseigne, nom commercial, brevet, marques...) constitués en vue de faire fonctionner une activité professionnelle.

Il constitue une entité juridique spéciale qui est soumise à des règles particulières définies par les articles L141-5 à L141-20 du Code de Commerce.

Attention, les murs ne font pas partie du fonds de commerce.

L’estimation des fonds de commerce s’effectue en rapprochant plusieurs méthodes. L’expert s’appuiera sur les données chiffrées de l’exploitant du fonds de commerce. Comme pour la plupart des biens immobiliers commerciaux, l’analyse de l’emplacement et de l’environnement revêt une grande importance.

L’expert en évaluation immobilière effectuera des analyses comptables concernant les trois dernières années d’exploitation. Il pourra selon les cas faire exception des périodes atypiques.

 La prise en considération de la nature du fonds, commerce de détail ou de gros, la nature, fonds artisanal ou industriel. La situation économique et conjoncturelle.  

Les critères d’appréciations de l'évaluation des fonds de commerce :

L’expert immobilier appréciera également les critères matériels tel que l’agencement, sa situation etc. les critères juridiques, durée du bail, destination, les conditions du bail, la valeur libre de marché et enfin les critères économiques, les résultats d’exploitation, le chiffre d’affaires, la rentabilité et les perspectives de développement etc.    

Des méthodes d’évaluation seront privilégiées par l’expert, méthode par capitalisation prise en compte de la capacité bénéficiaire EBE Excédent Brut d’Exploitation avec application d’un multiplicateur en rapport à la branche d’activités.

Ou la méthode des barèmes, faisant référence à des taux statistiques par branches professionnelles. L’évaluation des fonds de commerce s’effectue au regard de pourcentages sur C.A.

ÉVICTION COMMERCIALE : 

 Le refus de renouvellement, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, selon l’article L.145-14 du Code du Commerce.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exception prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ?

L’indemnité d’éviction comporte traditionnellement deux composantes, d’une part, l’indemnité principale, d’autre part, les indemnités accessoires.

Cette indemnité doit-être égale au préjudice causé au locataire par le défaut du renouvellement, elle doit réparer l’intégralité du préjudice.

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