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Notre cabinet, situé à La Réunion, connaît parfaitement les spécificités du marché local réunionnais. Nous vous accompagnons tout au long de vos projets, que ce soit pour une cession, une acquisition ou un bilan patrimonial, droit à renouvellement, indemnité d’éviction.

Notre objectif est de vous fournir une estimation fiable qui valorise pleinement votre entreprise. Nos experts sont à votre écoute concernant vos projets, stricte respect du secret professionnel. 

La valeur vénale d’un fonds de commerce est celle la plus approchante du « prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation » (Cass. Com., 9 mai 1990, n°89-10.474).

Un fonds de commerce est constitué d’éléments mobiliers qui se divisent en deux grandes catégories : les éléments corporels et incorporels.

Les éléments corporels regroupent les biens physiques liés à l’activité commerciale, tels que le matériel, l’outillage, le mobilier et les marchandises. Ces biens sont essentiels au fonctionnement de l’entreprise et incluent notamment le stock de produits destinés à la vente.

Les éléments incorporels, souvent considérés comme ayant une valeur prédominante, sont de nature immatérielle mais jouent un rôle clé dans la valorisation du fonds de commerce.

Le Code de commerce art. L. 141-5 en identifie plusieurs, dont l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. À ces éléments s’ajoutent des droits de propriété intellectuelle, tels que les brevets, les marques, les dessins et modèles industriels, ainsi que les licences. Ces actifs immatériels confèrent à l'entreprise sa notoriété et sa capacité à attirer et fidéliser sa clientèle, constituant ainsi une grande partie de sa valeur.

Quel est la composition du fonds de commerce ?

Les articles L. 141-5 (privilège du vendeur) et L. 142-2 (nantissement) du Code de commerce listent les éléments corporels et incorporels constitutifs de l’universalité juridique, de fait (Cour d’appel de Paris, 19 mars 1923), que représente le fonds de commerce. Sa valeur résulte de la synergie qui existe, le cas échéant, entre les différents éléments qui le composent et en aucun cas, de leur accumulation.

Les éléments corporels du fonds de commerce sont :

- Les marchandises (L. 141-5, Code com.),

- Le mobilier commercial (L. 142-2, Code com.),

- Le matériel et l’outillage (L. 142-2, Code com.).

Les éléments incorporels sont quant à eux distingués en deux sous-groupes :

D’une part : l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, et l’achalandage qui sont communs à la plupart des fonds de commerce (L. 141-5, Code com.), auxquels peuvent être associés (L. 142-2, Code com.) :

- Des brevets d’invention,
- Des licences et des marques,
- Des dessins et modèles industriels,
- Des droits de propriété intellectuelle.

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial, il est généralement tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité a pour but de compenser le préjudice subi par le locataire contraint de quitter les lieux, et correspond à une somme d’argent évaluée selon plusieurs critères précis.

Le locataire dispose d'un délai de deux ans à compter de la notification du congé ou du refus de renouvellement pour demander cette indemnité. Cependant, il existe des cas spécifiques où le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer cette compensation.

Ces cas incluent des motifs graves et légitimes, tels que le non-paiement du loyer par le locataire ou l’abandon de l’exploitation du fonds de commerce. D'autres situations permettent également au bailleur d'échapper à cette obligation, notamment en cas de construction ou reconstruction avec offre d'un local de remplacement, la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, ou encore la reprise d'un local d’habitation accessoire au local commercial.

L’indemnité d’éviction, qui constitue une réparation financière, doit couvrir l’ensemble des dommages subis par le locataire. Cette évaluation se base sur plusieurs éléments fondamentaux :

• La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages professionnels en vigueur.
• Les frais normaux de déménagement et de réinstallation, englobant les coûts associés au transfert du fonds vers un nouveau local.
• Les frais et droits de mutation, notamment les sommes versées aux services fiscaux lors du transfert de propriété, ainsi que les frais de négociation et les commissions dues à des intermédiaires.
• L'indemnité principale peut prendre deux formes : soit une indemnité de remplacement, lorsque le fonds de commerce disparaît, soit une indemnité de déplacement, lorsque le fonds peut être relocalisé. En outre, des indemnités accessoires peuvent s'ajouter à cette indemnité principale dans certains cas.

Le montant de l’indemnité d'éviction peut être fixé à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Toutefois, en l'absence d’accord, un expert en évaluation immobilière est souvent mandaté pour établir une estimation précise. En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire peut intervenir pour fixer le montant de l’indemnité, en se basant sur l’évaluation des préjudices à réparer.

Il est à noter que l’indemnité d’éviction doit être déterminée à une date aussi proche que possible de la réalisation du préjudice, soit à la date de départ du locataire, soit, si celui-ci est maintenu dans les lieux, à la date de la décision judiciaire.

Qu’est ce que le Droit au Bail ?

Le « droit au bail » ne doit pas être confondu avec le « pas de porte » Le droit au bail est un concept clé dans le cadre des baux commerciaux. Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction…)

Il se réfère à la possibilité, pour un locataire commercial, de céder son contrat de bail à un acquéreur en échange d'une compensation financière. Cette indemnité s'explique par la valeur patrimoniale du bail, notamment lorsque le loyer initial est inférieur aux loyers pratiqués sur le marché actuel. Ainsi, le locataire sortant demande une prime pour compenser cette différence.

Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce et contribue à sa valorisation. Il garantit également au locataire la possibilité de renouveler son bail et de développer son activité dans les locaux. En revanche, lorsque cette somme est versée directement au propriétaire lors de la première signature d’un bail, on parle alors de "droit d'entrée". Ce mécanisme est courant dans les transactions commerciales et joue un rôle essentiel dans les cessions de fonds de commerce.