Pourquoi faire appel à un expert pour le renouvellement de votre bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial est une étape cruciale pour les propriétaires et les locataires. Que vous soyez bailleur ou preneur, il est essentiel de comprendre les enjeux et de s’appuyer sur des professionnels qualifiés pour naviguer dans ce processus complexe.

Notre cabinet Cgiraf Expertises vous accompagne à La Réunion dans toutes les démarches liées au renouvellement de votre bail commercial.

Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.

À la fin du bail, le bailleur (également appelé propriétaire) notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, ou le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail. Lorsque le locataire et le bailleur ne se manifestent pas, le bail se prolonge alors tacitement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation.

La législation encadrant les baux commerciaux est rigoureuse et nécessite une connaissance approfondie des dispositions légales en vigueur.

En France, par exemple, le bailleur est engagé jusqu’au terme du contrat, soit neuf ans au minimum. À l’issue de ce terme, plusieurs options s’offrent à lui :

Délivrer congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement : En l’absence de renouvellement, le bailleur devra, sauf exceptions, verser une indemnité d’éviction au locataire.

Proposer un renouvellement du bail :

Dans ce cas, un nouveau loyer peut être proposé, basé sur la valeur locative.

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

Obligation d'être propriétaire du fonds de commerce.

Obligation d'être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan.

Exploitation du fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction

Le rôle crucial de la valeur locative : 

Que le renouvellement soit initié par le bailleur ou le preneur, la détermination de la valeur locative est essentielle. Cette valeur, fixée selon les éléments prévus par l’article L.145-33 du Code de commerce, doit refléter les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Article R145-7- Version en vigueur depuis le 27 mars 2007

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Le déplafonnement du loyer peut intervenir dans des cas spécifiques, notamment en cas de modification notable des éléments de la valeur locative.

Ces modifications peuvent résulter de l’évolution des caractéristiques du local, de la destination des lieux, ou des facteurs locaux de commercialité. En l’absence d’accord entre les parties, le juge des loyers intervient pour fixer le nouveau loyer.

Notre Cabinet Cgiraf Expertises est à votre disposition pour vos estimations professionnelles à La Réunion :

• Établir un rapport d’expertise amiable : Ce rapport vous permettra de mesurer les enjeux de la procédure et d’appuyer votre argumentation auprès de votre contradicteur ou devant le juge.

• Déterminer la valeur locative de votre bien : Nous évaluons le plafond applicable au loyer et identifions les cas de déplafonnement si nécessaire.

• Assurer une révision triennale juste et équitable : Nous ajustons le loyer en fonction des indices de loyers commerciaux (ILC) ou des indices de loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le renouvellement d’un bail commercial est un processus délicat qui requiert une expertise approfondie et une connaissance des lois en vigueur. Cgiraf Expertises vous assure une gestion rigoureuse et professionnelle de votre bail, en toute conformité avec la législation.

Ne laissez rien au hasard. Pour un renouvellement de bail commercial serein et optimisé, faites confiance à nos experts immobiliers. Contactez nous pour un accompagnement personnalisé :